Negócio da Wrigley: bares e telhados ganham descontos nos impostos sobre a propriedade
Bem-vindo a Wrigleyville: o lar dos campeões mundiais Cubs - e algumas das melhores ofertas em impostos sobre propriedade de Chicago.
Veja o Casey Moran's, um dos bares mais populares do bairro em expansão.
Dois anos atrás, o assessor do condado de Cook, Joseph Berrios, reclassificou o Casey Moran de comercial para residencial depois que seu proprietário, Kevin Killerman, criou um minúsculo apartamento acima do bar. Isso reduziu drasticamente os impostos sobre a propriedade de Killerman em 60 por cento, economizando mais de $ 110.000 até agora.
A um quarteirão de distância, Berrios também classificou um bar de dois andares chamado Trace como propriedade residencial, embora um barman diga que não há apartamentos na propriedade. Isso economizou para seus proprietários mais de US $ 17.000 em impostos sobre a propriedade este ano.
E a família Ricketts, proprietária dos Cubs e Wrigley Field, economizou centenas de milhares de dólares em impostos sobre 10 prédios de apartamentos conhecidos como Wrigley Rooftops. Todos são classificados como propriedades residenciais - embora seus negócios de arquibancada gerem muito mais receita do que suas residências, mostram os registros.
Em torno do Wrigley Field, bares e restaurantes competem por clientes. Mas quando se trata de impostos sobre a propriedade, eles operam em um campo de jogo desigual, descobriu uma investigação de um site.
O Condado de Cook é o único em Illinois que tributa menos as residências do que as propriedades comerciais. Essa redução de impostos se estende a milhares de edifícios que incluem empresas e apartamentos, resultando em contas fiscais mais baixas para seus proprietários - enquanto força o restante dos contribuintes do condado a pagar mais.
Em nenhum lugar isso é mais aparente do que em Wrigleyville, onde os proprietários de alguns edifícios economizaram tão pouco quanto $ 16.000 em impostos imobiliários este ano e até $ 175.000 porque eles têm pelo menos um apartamento em edifícios voltados principalmente para negócios.
Este é o resultado de uma lei que o Conselho do Condado de Cook aprovou 17 anos atrás com a insistência do então Assessor James Houlihan para conceder incentivos fiscais sobre propriedades para pequenas empresas que operam em prédios de frente para a cidade e subúrbios - principalmente edifícios que não são t maior do que 20.000 pés quadrados e não tem mais do que seis apartamentos.
Eles são tributados com base em 10 por cento do valor avaliado de suas propriedades - o mesmo que o proprietário de qualquer bangalô ou casa de dois andares em Chicago ou nos subúrbios do Condado de Cook. A propriedade classificada como comercial é tributada em 25 por cento do valor avaliado.
Isso levou a desigualdades generalizadas para proprietários em Wrigleyville, onde muitos bares são tributados com taxas comerciais mais altas, em alguns casos, mesmo quando o bar ao lado é tributado na fórmula de avaliação residencial muito mais baixa.
O Sun-Times examinou os impostos sobre a propriedade de 65 edifícios com bares, restaurantes e outros negócios ao redor do Wrigley Field. O avaliador classificou 32 deles como residenciais porque incluem pelo menos um apartamento - que nem precisa ser ocupado para ganhar o incentivo fiscal.
Coletivamente, essas 32 propriedades pagaram US $ 1,6 milhão em impostos este ano - cerca de US $ 2 milhões a menos do que teriam pago se fossem tributados como propriedade comercial, descobriu o Sun-Times.
Se a lei nunca tivesse sido aprovada, é improvável que os proprietários das propriedades tivessem pago aqueles US $ 2 milhões inteiros, já que eles, sem dúvida, argumentariam que algumas partes de seus edifícios deveriam ser tributadas como comerciais e outras como residenciais. Ainda assim, as chamadas avaliações divididas gerariam mais receita tributária desses edifícios do que é pago atualmente, dizem os especialistas.
As propriedades incluem 13 prédios de apartamentos ao longo das avenidas Sheffield e Waveland, onde os fãs se aglomeram nos telhados para assistir ao jogo dos Cubs. Nos últimos anos, a família Ricketts comprou 10 desses prédios, pagando US $ 872.933 sobre eles em impostos sobre a propriedade neste ano - cerca de US $ 1,3 milhão a menos do que eles teriam pago se fossem classificados como imóveis comerciais.
O prédio da cobertura com a maior arrecadação de impostos sobre a propriedade é de propriedade de George Loukas, que também é dono do famoso bar Cubby Bear e administra os prédios da cobertura de propriedade da família Ricketts. Loukas pagou US $ 188.756 em impostos sobre seu telhado este ano. É um dos apenas três edifícios de cobertura que são tributados como propriedade comercial, não residencial.
Tratar uma empresa como uma casa para fins fiscais é tão lucrativo em torno de Wrigley Field que muitos proprietários estão economizando mais em seus impostos sobre a propriedade do que outras empresas do bairro têm de pagar, incluindo a Luis Auto Repair, que fica do outro lado da rua do estádio.
Os impostos da oficina dobraram nos últimos cinco anos, deixando o proprietário Luis Resendiz com uma conta de impostos muito maior do que muitos dos bares movimentados. Ele agora corre o risco de perder sua propriedade porque não pagou seus impostos nos últimos dois anos, devendo mais de $ 78.000 a uma empresa de Atlanta que pagou seus impostos inadimplentes.
Poucos proprietários em Wrigleyville discutiriam a disparidade nos impostos sobre a propriedade. Eu estaria me fodendo se falasse com você '', disse um empresário a um repórter.
Os impostos sobre a propriedade aumentaram tanto na vizinhança que a Ald. Tom Tunney (44º) diz que aconselha os empresários a seguirem seu exemplo. Ele decidiu, há vários anos, mudar seu restaurante Ann Sather de meio quarteirão para um prédio de fachada com apartamentos no andar de cima, para que pudesse reduzir seus impostos.
Quando converso com proprietários de empresas, tento educá-los sobre esse assunto, diz Tunney. Eu pergunto a eles: 'Vocês podem colocar um apartamento lá em cima?'
O Condado de Cook tem 13.984 propriedades com vitrines com no máximo seis apartamentos. Oitenta por cento deles estão em Chicago e 1.087 estão em Lake View Township, que inclui Wrigley Field.
O avaliador não tem nenhum mecanismo para verificar a existência dos apartamentos nesses edifícios comerciais, embora o porta-voz da Berrios, Tom Shaer, diga que o escritório costuma obter cópias de aluguéis, listas de aluguel e outros documentos dos proprietários de edifícios, tentando convencer o avaliador de que suas propriedades valem muito menos do que as estimativas do condado.
Laurence Msall, presidente da The Civic Federation, uma organização de política tributária, questiona a política do condado de conceder incentivos fiscais a alguns proprietários comerciais apenas porque seus edifícios incluem apartamentos, dizendo que a mudança prejudica a todos.
Todos no distrito tributário acabam sendo tributados com uma alíquota mais alta pelo presente que é dado a alguns proprietários, diz Msall.
De acordo com o decreto do Condado de Cook, no entanto, Shaer diz que o avaliador não tem escolha a não ser dar a classificação residencial mais barata a qualquer propriedade comercial que inclua seis apartamentos ou menos, desde que o edifício tenha menos de 20.000 pés quadrados.
Pete Silvestri, um dos comissários do condado de Cook que votou pela redução do imposto de propriedade sobre os prédios de fachada que também contêm apartamentos, diz que o decreto nunca teve a intenção de conceder incentivos fiscais a bares ou telhados em Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, diz que o conselho do condado deve reexaminar o impacto do decreto.
Para fazer isso, pode ser necessária uma análise mais profunda das cerca de 14.000 propriedades afetadas por ele.
Nenhuma dessas coisas era a intenção, diz Silvestri. Era para ajudar as lojas de produtos caseiros que estavam falindo. . . para dar-lhes algum alívio do imposto sobre a propriedade para competir contra esses desenvolvimentos massivos.
Posso garantir que ninguém levantou telhados ou bares bem-sucedidos, diz o comissário, sugerindo que o condado desse contas de impostos parcelados para que o espaço comercial seja tributado mais do que o espaço residencial.
O bar do Killerman é uma das poucas empresas que paga menos impostos sobre a propriedade do que há cinco anos, quando os Cubs terminaram em último lugar.
Dono de vários bares na Zona Norte, Killerman também teve participação na empresa que vende cerveja no Lollapalooza. Ele passou vários anos tentando cortar seus impostos sobre a propriedade de Casey Moran's entrando com recursos para diminuir o valor que o assessor colocou na propriedade em 3662 N. Clark St., que o condado diz valer $ 1,9 milhão.
Sua sorte mudou há dois anos, quando ele contratou Steven Pearlman, um advogado do imposto predial que, como muitos outros advogados que buscam reduções na avaliação de impostos do escritório da Berriors, contribuiu para o fundo de campanha do avaliador.
Pearlman entrou com documentos na Berrios que diziam que Killerman tinha um pequeno apartamento em cima do bar, um espaço que já foi usado como lounge do proprietário.
Esses documentos mostram que uma funcionária de Casey Moran's alugou o apartamento por $ 700 por mês - um aluguel que economizou $ 51.751 em impostos sobre a propriedade de Killerman depois que Berrios reclassificou a propriedade de comercial para residencial. Como uma propriedade residencial, Killerman pagou $ 36.436 em impostos no ano passado, mas ele teria pago $ 88.187 se o bar continuasse classificado como comercial, mostram os registros do condado.
Este ano, Killerman pagou $ 39.834 em vez de $ 99.586, uma economia de $ 59.752.
Quando um repórter visitou o apartamento no terceiro andar da torre do bar, uma mulher atendeu a porta, dizendo que ninguém morava lá - e não havia apartamento. Ela então fechou a porta.
Killerman desligou na cara do repórter. Seu advogado não retornou ligações.
Um quarteirão ao norte de Casey Moran's, os proprietários do Trace, um pequeno bar de dois andares, vêm obtendo reduções significativas nos impostos sobre a propriedade há anos porque a propriedade é classificada como residencial.
O site do avaliador diz que há quatro apartamentos no prédio de 2.922 pés quadrados em um lote de 2.100 pés quadrados, embora não haja sinais visíveis de qualquer espaço residencial na propriedade. Além disso, um barman disse ao Sun-Times que não havia apartamentos lá.
Os proprietários, Nathan Hilding e Jason Akemann, que operam vários restaurantes em Chicago, não retornaram ligações. Mas o advogado deles, Peter Issac, disse que há, de fato, um apartamento na propriedade.
Há um pequeno apartamento nos fundos do prédio, Issac diz. Já está lá há anos antes de Trace comprá-lo. Eu não acredito que alguém more lá.
Ainda assim, Shaer, o porta-voz do avaliador, disse que o escritório do avaliador decidiu que a Trace deveria ser reclassificada como propriedade comercial, o que faria seus impostos imobiliários dispararem dos US $ 11.599 que os proprietários pagaram este ano. A aba de impostos do bar teria sido $ 28.998 se a propriedade tivesse uma classificação comercial este ano.
Agradecemos por chamar nossa atenção para isso, diz Shaer. Com 1,85 milhão de propriedades no Condado de Cook, ocasionalmente precisamos receber esse tipo de informação.
Depois de anos de conflitos legais com os proprietários dos apartamentos na cobertura ao longo de Sheffield e Waveland, a família Ricketts começou a comprar os edifícios em 2015.
Eles agora possuem 10 dos 13 prédios de cobertura, pagando US $ 64,5 milhões por todos os ativos imobiliários e não imobiliários, de acordo com documentos apresentados ao assessor pelo escritório de advocacia Thomas M. Tully, um ex-assessor do Condado de Cook que representa os Ricketts família.
Todos os 10 prédios de Ricketts são tributados como propriedades residenciais, embora os documentos protocolados no condado mostrem que a maior parte de sua receita vem das operações comerciais, não dos apartamentos.
Operando sob o nome de Wrigley Rooftops, os Rickettses tiveram receita de ingressos de $ 6,4 milhões com as barras do telhado durante os primeiros seis meses de 2016. Depois de pagar impostos e despesas, os documentos mostram que as empresas de telhado tiveram receita líquida de $ 399.147 nos primeiros seis meses do último ano.
Logo acima da parede do campo direito do estádio, os Rickettses possuem dois edifícios em 3617 e 3619 N. Sheffield, onde seis apartamentos são licenciados como aluguéis por temporada pela cidade de Chicago, e os hóspedes devem pagar o imposto de hotel da cidade. Operando como o Inn at Wrigleyville, os preços noturnos variam entre US $ 329 para a suíte MVP de um quarto e US $ 720 para a suíte Home Run, que acomoda nove pessoas.
Embora os edifícios sejam operados como um hotel com um próspero bar no terraço, as propriedades são classificadas como residenciais. Portanto, a família Ricketts pagou $ 161.622 em impostos sobre a propriedade este ano. Se os edifícios tivessem sido classificados como comerciais, as contas de impostos teriam ultrapassado US $ 400.000.
O escritório do avaliador não sabia que os apartamentos nesses edifícios foram alugados como quartos de hotel até que o Sun-Times perguntou. Com base em uma análise do site do partido, conduziremos uma investigação mais aprofundada sobre o fluxo de receita para esta propriedade, diz Shaer.
Um porta-voz da família Ricketts, Dennis Culloton, se recusou a discutir as finanças da Wrigley Rooftops. Culloton observa que os aluguéis por temporada começaram com o proprietário anterior e que todos os edifícios foram classificados como residenciais quando a família os comprou.
Herdamos todas as classificações e avaliações de avaliação quando compramos os edifícios nos últimos dois anos '', diz Culloton. A classificação depende, em última análise, do avaliador. Se fosse classificado como comercial, caberia ao avaliador. Mas há outras questões sobre como seria zoneado. É dividido em zonas residenciais.
Ao todo, os Ricketts pagaram US $ 3,5 milhões em impostos sobre a propriedade neste ano: US $ 2,2 milhões no Wrigley Field; $ 430.739 no novo prédio de escritórios e estacionar próximo ao estádio e $ 872.933 nos 10 prédios de cobertura.
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